Principales motivos de la calificación de defectos cuando se pretende la inscripción de un contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Cuando se pretende inscribir un derecho que permita el aseguramiento de un terreno necesario para el desarrollo de un proyecto de generación de energía eléctrica, podemos encontramos con diferentes obstáculos que, de no resultar subsanados, impidan la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Nos centraremos en los defectos que con frecuencia encontramos en los contratos de arrendamiento, por ser este negocio jurídico el habitualmente empleado para garantizar el uso y disfrute de la parcela.
1. Duración del arrendamiento. Es razonable que el promotor de un proyecto de energía pretenda vincular la duración del contrato de arrendamiento a la vida útil del proyecto, y esta forma de determinar la duración resulta en ocasiones inscribible. Sin embargo, hay numerosos casos en que los Registradores advierten que esta vinculación de la duración del derecho a la vida de la instalación resulta indeterminada, dando lugar a una calificación negativa del Registrador que se fundamenta en los principios de especialidad y determinación registral contenidos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y artículo 51 del Reglamento Hipotecario.
Efectivamente resulta un requisito necesario conocer la duración concreta de la carga (arrendamiento) máxime cuando, en caso de transmisión de la finca arrendada, el tercero que debe ser protegido, no sabe el tiempo que deberá soportar dicho arrendamiento. Debe por ello determinarse la vida útil de un proyecto con una duración cuantificada en años y reflejarse así en el contrato de arrendamiento para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
2. Identificación del objeto arrendado. Las mayores dificultades se encuentran cuando se pretende inscribir un arrendamiento sobre parte de una finca registral, y no sobre ésta en su totalidad.
En este sentido, algunos Registradores consideran insuficiente que el contrato exprese los metros cuadrados que se arriendan y exigen que se delimite dentro de la finca registral la zona exacta sobre la que recae el derecho, es decir, que se precise en qué parte de la finca se encuentran esos metros cuadrados arrendados. Esta exigencia deriva también de los principios de especialidad y determinación registral. Incluso hay Registradores que exigen, no solo identificar la zona objeto de arrendamiento, sino también identificar la zona concreta que queda excluida de dicho arrendamiento dentro de una finca registral (es decir, la parcela o finca restante).
La delimitación exacta de la zona objeto de arrendamiento puede realizarse incorporando al contrato de arrendamiento sus coordenadas georreferenciadas.
Ahora bien, si en el Registro de la Propiedad no constan las coordenadas georreferenciadas de la finca registral, o mediante estas el Registrador no tiene certeza absoluta de que la zona objeto de arrendamiento se encuentra dentro de la misma finca registral, para poder inscribir el contrato de arrendamiento será necesario inscribir previamente la georreferenciación de la finca entera.
Alternativamente a la incorporación de las coordenadas georreferenciadas, debe valorarse incluir en el contrato de arrendamiento una descripción literal de la zona concreta objeto de arrendamiento dentro de la finca registral. Se trata de una fórmula menos habitual pero más adecuada cuando el Registro de la Propiedad carece de datos suficientes para determinar si las coordenadas georreferenciadas aportadas se encuentran o no dentro de la finca registral.
3. Uso de la finca arrendada. Podemos encontrar calificaciones negativas derivadas de la consideración de que se está realizando una parcelación urbanística encubierta.
Aunque la promoción de un proyecto de generación de energía eléctrica no persiga en absoluto realizar un acto de parcelación urbanística, lo cierto es que hay Registradores que consideran que el arrendamiento suscrito con la finalidad de explotar una instalación de generación de energía eléctrica sobre parte de una finca rústica, que coexiste con el cultivo por el propietario sobre el resto de la finca rústica, supone la existencia de usos diferenciados que son un indicio de un acto de parcelación urbanística. La realidad es que, el concepto de parcelación urbanística ha trascendido de la estricta división de una finca registral mediante una segregación o división, considerándose que estamos ante un acto de parcelación urbanística cuando, manteniéndose formalmente la unidad de la finca, se produce una división en el goce de la misma, coexistiendo diversos titulares a los que corresponde un uso individualizado de una parte de la misma finca.
De este modo, el artículo 16.2 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana prohíbe las parcelaciones urbanísticas en suelo rural sin que puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza.
Si acudimos, por ejemplo, a la legislación urbanística en Andalucía, el artículo 91 de la Ley 7/2001, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble.
Por ello, en los casos en que se arrienda solo una parte de una finca registral en la que van a coexistir distintos usos es conveniente analizar la legislación urbanística de la comunidad autónoma donde se encuentre la finca registral y, en su caso, adelantarse a una eventual calificación negativa del Registrador aportando una declaración de innecesaridad de licencia de urbanística del Ayuntamiento correspondiente.
Marta Ruiz Orellana. Departamento de Energía e Infraestructuras de ITER Law
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